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中国应保持战略定力,将挑战变为深化改革开放和高质量发展的动力面对美国来势汹汹的霸凌行为,与会专家一致认为,中国应保持战略定力,集中精力办好自己的事,将当前挑战变为深化改革开放和高质量发展的动力。456网络赌博在回应时代周报记者提问时,他称,“以前有段时间,世茂拖累了前20强房企的平均增速。现在世茂自我要求为在销售增速上超过行业平均水平即可。”  许世坛甚至暂时不会上调公司今年2100亿元的销售目标。“因为公司对下半年还是比较谨慎的。房地产行业本身会进入平稳的发展阶段,不要想着赚很多的钱。太高的利润,已经不可持续。”他认为。  事实上,不仅仅是世茂,越来越多的房企在今年半年度业绩会上释放了谨慎乃至收缩的信号。  万科()将自身发展定义为“匀速运动”、避免大起大落;碧桂园()则称,未来要看机会均衡布局、分散风险;一贯比较高调的融创中国()则声称,除非特别好的机会,不然下半年基本停止拿地。  高速增长或将不再  当下,排在世茂前面的前十强房企,正在普遍出现销售增速的放缓。  下滑指向前五强里的碧桂园和中国恒大()。根据克而瑞的数据,碧桂园2019年上半年的全口径销售金额为亿元,比2018年上半年的亿元下降了近30%,总额达亿元。恒大方面则比去年同期下降了%,与2018年上半年%的增幅形成对比,2019年上半年为2818亿元。  排在行业第三位的万科,增速上也在放缓。2019年上半年3340亿元的销售金额,同比只增%,比去年同期的%略有下降。  第二梯队的保利()和融创,没有逃过“有增量少增速”的情况。前者上半年销售金额达亿元,同比增长%,远低于去年同期的%增幅。后者上半年实现亿元,同比增长%,也低于同期的76%的增幅。  值得一提的是,前十强的房企里,今年上半年28%左右的销售增幅已经可以位居增幅前两位。中海()和新城(),增幅分别为%和%。华润置地()26%的增幅居于第三位。  不过,新城和华润这两家公司,2019年上半年销售增幅与同期比出现了放缓。  同万科一样,龙湖()和绿地()这两家前十强公司今年上半年的销售增长,也为个位数。龙湖的增幅为%,绿地更少为%。  头部房企如此,中小型房企则更为明显。例如朗诗绿色地产(),今年上半年的合约销售仅为亿元,同比下降%,只完成全年400亿元目标的三成不到。  不过,绿地香港()董事局主席陈军则认为,“在当下的环境下,不能用销售规模增速去评价一个企业,以往爆发式的增速将不再是常态。”8月22日,他回应时代周报记者提问时表示,保持稳健的发展才够安全。  不光是销售的增幅放缓,也有房企出现了净利润增幅的放缓。  融创是其中的一家,上半年净利润为亿元,增幅虽然达%,但已经比去年全年的%明显下降。远洋集团则出现了连续下滑的情况,今年上半年仅为亿元,同比下滑%,去年则同比下滑%。  从融资驱动到经营驱动  如何稳健?越来越多的房企认识到,手握充沛的现金流以及具备内驱型生长力,是穿越周期的保证。  至于原因,融创中国主席孙宏斌在业绩会上的声音可以作为注解。他称,“按照现在的政策,融资端的严控可能是一个常态化的过程,下半年无论是商品房市场还是土地市场,房企的压力还是比较大的。”  因此对回款的强调,成为房企自我造血的方法之一。这也是今年房企业绩会上的高频词汇。  按照2019年上半年的回款率来看,碧桂园、保利等头部房企均出现了不同程度的增长,前者为%较去年上升了3%;后者为86%上涨了8%。  “今年碧桂园都是用权益回款来进行考核的。”碧桂园总裁莫斌在业绩会上表示。  而万科在考核回款时已经不设定具体数字,取而代之的是细化到了各项指标。在执行时间上保持动态,每个季度调整一次,为的就是促进销售和回款。“每天都是卖楼的好日子。”万科执行副总裁、首席运营官张旭称。  头部房企如此,中小型房企亦是如此。比如旭辉控股(),根据旭辉控股总裁林峰对时代周报记者的介绍,为了回款,公司专门成立了回款小组,“以销定产、降低库存,提高去化、加快回款,是旭辉集团下半年的发展策略。”  不过,从公布的回款数据来看,分化仍然存在。数值高的,比如万科、碧桂园、旭辉等回款率在90%以上;中上的有绿城中国、阳光城等中型房企,在80%90%之间;而华夏幸福则为62%,尽管比去年同期上升16%,但数值并不高。  “地产企业的造血能力比融资能力更重要,现金为王最核心的是企业自身的造血能力。”林峰指出。  事实上,房企在今年更为强调销售结转。在绿地控股方面看来,“结算利润相应大幅增长,为公司整体业绩增长发挥了基石性作用。”  而销售结转情况不佳,业绩相应会出现下滑。比如招商蛇口,上半年亿元的营收同比减少%;归母净利润亿元,同比减少%。公司称,“营收与业绩下滑主要是当期结转面积及结转单价同比减少所致。”  目前过千亿营收的房企共计有4家,为恒大、碧桂园、绿地控股和万科,达2270亿元、2020亿元、2015亿元和1393亿元。  再降杠杆谨慎应对  手中有粮,相应心中不慌。不过,不少房企则希望自身能够更加安全。  继续降负债会是主要工作之一。  去年上市的中型房企正荣地产()的主要经营目标之一就是降杠杆。公司的净负债率已经从2017年的%降至2018年的74%,直到2019年上半年的%。  正荣地产副总裁兼CFO陈伟健8月26日对时代周报记者表示,目前公司内部的控线是美元债融资成本控制在8%左右,银行借款成本尽量控制在8%,总体财务成本要控制在7%%之间。拿地上,净利率要求是达到两位数。  不仅仅是正荣,头部房企如万科也对降杠杆提出了要求。在万科看来,融资收紧对房地产行业肯定有影响,公司需要根据外部情况来调整经营节奏,控制好负债率。  谨慎拿地,是不少房企对于下半年的态度。融创为典型。在业绩会上,孙宏斌称,公司下半年基本暂停拿地,“除非有特别好的机会,不然基本上在拿地这块目前是停止的。”  “下半年对小房企来说压力较大;对大房企来说,如果负债率较高,压力也较大,世茂会谨慎投资。”在8月27日的发布会上,许世坛表示。  万科则对地块的利润等提出了严格的财务要求。比如净负债率要低于40%以下,IRR达到20%,净利率达到12%,此外还要根据每个城市的限价来做地块后期价格的测算。  在这些房企看来,手握现金流不能再重要了。从2019年的数据来看,万科在手现金为亿元,远远高于一年内到期有息负债;碧桂园为亿元,对于短期有息债务的覆盖比例达到2倍。

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发布时间:2009/20 03:40
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